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内容来源：居者老莫

上个月跟海峰聊，他手里1000万，纠结是买二手房还是买新房。海峰说：现在市面上优质的二手房很贵，20年以内房龄的就算新房了，核心地段的，贵；非核心地段的，不如买新房了。但新房的问题是，优质楼盘非常抢手，很难摇号。非成熟区域的新盘项目，基本又是楼盘开发扎堆，未来区域发展如何实在是不好说。所以他很纠结：到底选哪个，才能在未来利益最大化呢？1新盘，越来越受欢迎了？2023年的楼市热度，可以说是冰火两重天。开年的3-4月，北京楼市成交量非常火爆，最高的一个月二手房成交4万套。但进入5月，热度褪去，曾经唱衰的言论就又回来了。有人问：二手房没人买了，是不是因为市面上老破小太多，大家都去买新房了？是，但也不是。两极分化，是北京楼市的整体走向，不分新房和二手房。在新房内部，也有两极分化。从1-5月份新房网签榜单来看，目前居于前列的是去年底及今年一季度开盘就几乎售罄的豪宅项目，中信城四期（中海都阙台）、北京城建天坛府、信达东外39号等。北京前5月成交量中，1000-3000万总价的房，同比上涨43%，3000-5000万的同比上涨高达94%，强压其他一线城市。可见，即便是新房，也是高端品质新房更受欢迎。其实现在新房受欢迎，主要得益于2020年底对房企的严打政策，“三道红线”限制房企贷款、后期的“保交楼”指令和“现房销售”，筛掉了一批资金链不足的房企，留下的，还能在市场上运转的楼盘，背后都有国企做背景，资金力量雄厚。此外，那几年的土拍，由于房企没钱，很多企业拿地都是底价拿的，按照当时的价格，房子定位中高端，怎么都是赚的，所以现在房子的品质也大差不差。但到了2023年，当年那波新房红利，已经在逐步消退，三年后的今天，土拍格局变了。23年后，格局变了刚刚北京六月前3场土拍结束。共揽金355亿，近40家房企参与，整体溢价率达到15%左右，刷新了近几年来的热度。15日，海淀双新村的两块地，有30多家房企哄抢，顺义的地块也有20多家竞拍，最后全部进入摇号环节。16日，36家房企及联合体参与竞拍3快递，最终2宗“双触顶”、1宗溢价成交。华润、城建、中铁建、中铁、保利、中海、金茂等房企纷纷参与其中，场面异常激烈。房企不是做慈善的，在市场行情消退、北京楼市遇冷的背景下，为什么开发商要热情抢地？原因只有一个——有利可图。目前，北京市场老破小数量众多，优质次新房稀缺，甚至很多人有新房情结，能买新房绝不买二手房，这些对于开发商来说，的确是机会。但到了2023年，开发商拿地价格丝毫不减，指导价也越来越高，开发商要赚钱，只会将价格和成本平摊到消费者身上。毕竟，新房包括的不仅仅是房价，还有开发商的营销费用。从这个角度来看，未来几年，北京的一二手房倒挂时代，真的要结束了。3市场巨变，如何选房更稳？其实，任何一个“好城市”（有房产投资价值的城市）的房价走势都符合ABC三段论。A段：稳涨/飙涨；B段：横盘/冷清；C段：继续回涨。ABC的衔接处，未必存在100%准确的信号，原因在于：一个城市的房价，由该城市的真实通胀率决定，且与该率同步，形成“回归效应”。聊到这里，海峰更愁了，他问：那我是不是得抓紧时间买新房？不急。当下这个情况，无论是新房还是二手房，都得梳理出最核心的要点，那就是要买具有稀缺性的房子。什么是有稀缺性的房子？目前决定北京房子的稀缺度的要素，可按照以下排名：产业>交通>流通性>圈层>居住品质>学区如果这五项都有，那就是最稀缺的资源，几乎无可匹敌，比如阳光丽景，比如中信城四期。所以购房者想在当下的市场中买房不踩坑，不应该把新房和二手房作为对立标准，而是应该先看有保值增值能力的区域，在这个区域内，去选择居住品质更好的楼盘。而从这个角度看，新房的确有的选，却很少。比如海淀清河，板块的保值增值能力很强，但区域内没有新房。又比如新北苑区域，内部有天润福熙大道一个新房项目，均价12万/平，但区域内2014年的次新房润泽公馆，均价才9万/平。相比之下，也是二手房更划算。所以对于海峰的困扰，可以重新梳理下购房需求。他在亚运村上班，如果想买新房，可以选择海淀或者望京附近有产业的新盘，未来还有一定的保值增值能力，但上班相对较远。如果没有新房情怀，二手房可以选择亚运村、亚运村小营、太阳宫几个区域的次新房，兼顾居住属性和保值增值能力。以上这三个区域，涨幅靠前的小区包括润枫德尚苑、慧忠北里、阳光新千线、安馨家园、千杨树、荣尊堡国际俱乐部公寓、万方景轩、康斯丹郡、小营路5号、育慧里二区、冠城大通澜石等。如果看重涨幅，亚运村还有更充裕的上调空间（太阳宫上一波涨幅太高）；如果看重房龄，那么太阳宫2010年左右的房子，更适合他。回顾过往和国际一线城市的楼市发展历程，每一次回调，对于购房者来说都是一次机会。如果一个中国大陆的一线城市房价还会不会涨，无异于问一个10岁的孩子，身高还会不会长高一样。因此，我们并不“十分”关心短期数据、限购限贷政策调整，它们只是催化剂。我们只关心：时机+标的+信号验证。提示：公众号平台更改了推送规则，如果不想错过精彩文章，记得读完点个“赞”、点个“在看”，这样每次新文章推送才会第一时间出现在你的订阅列表里！

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