乐居财经吴文婷 3月30日，新城悦服务举行2022年度业绩发布会，董事长兼首席执行官戚小明、首席财务官左卫、首席战略官尤建峰出席。以下为问答实录： 

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Q1：公司的核心物业管理及社区增值服务在2023年的发展趋势，以及未来整个公司发展的导向是怎样的？同时，在整个行业收并购节奏放缓，关联方拿地节奏放缓的两个大背景之下，新城悦服务未来的业务拓展策略又会是怎样的？

戚小明：我们是一家有房地产开发背景的物业公司，所以讲到物业公司可能还要从房地产开始说起。2022年房地产全面收缩，全年的商品房的销售下降还是比较明显，房价基本上也出现了波动，土地投资方面也意愿不强，开发投资首次出现了两位数的下降。

但，房地产仍然是经济的支柱性的产业，在经济稳增长的目标下，多元政策进入了宽松周期，市场进入了慢慢恢复阶段，应该说现在政策对房地产的支持力度还是非常大，尤其是政策端。

2023年开年以来，市场已经呈现出了点状回暖的特征，价格筑底、信心恢复、政策刺激等导致疫情积压的需求有效释放，房地产市场短期之内应该说还是比较乐观的，中长期我们仍求仍需观察。我们也相信在政策的积极引导下，最终将推动整个房地产行业还是会稳定健康的发展，这个也是经济层面需要对房地产一再强调的，向新发展模式平稳过渡。

其次因为房地产发生了剧烈的变化，物业行业普遍呈现出了增速放缓、盈利下降这样的特征，物业服务企业自身发展的基本面也发生了阶段性的转换。

另一方面，我们也认为物业政策引领着行业市场化发展路径的清晰，中长期来看物业是一个可持续、微利的民生公益行业，企业亟待回归到行业的本身，具体到服务业本质，关心、关注核心竞争能力，主动推动公司实现独立市场化，和房地产关联企业能够实现相互的成就。

在这样的背景下面，我们还是取得了一些不错的成绩。公司业务的规模在持续的增长，营业收入突破了50亿，同比增长了19%，在管面积也达到了将近2亿平方，同比增长29%。其中非住宅的在管面积同比增长了77%，这也是根据我们前几年定的战略和策略，坚定不移走这条路取得的成果。

对未来而言，新城悦服务是一家有目标、有追求、主动求变的公司，尤其在行业变化、增长疲软的时候，我们更加重视对未来发展的战略规划。开年以后我们新城悦服务针对未来三年的发展规划正在开展为期三个月深度研究的研讨会，集团的董事长和公司整个集团的战略部门，包括我们的董事新城发展的总裁等等都参与了我们这个讨论，同时我们也邀请了知名的外部的咨询机构。从我们目前研讨的情况来看，我们对未来的发展也更加坚定了信心。

所以新城悦服务的目标是希望能够稳健可持续的增长速度，就2023年来讲我们的增长应该是确定基础物业服务方面，2022年我们在管面积达到了4400多万方，目前根据我们合约面积里面确定性今年要新交付的项目的面积应该也达到了2000、3000万方，这个是确定性。所以基础物业服务的增长，还是确定性在增长。所以在社区增值服务方面，非周期性的业务也有非常确定的增长，截止目前团餐服务项目年化金额已经接近5亿。

这是我们去年并购公司和新城悦服务总部IFM团队共同一起拓展的结果，去年是合约今年转化为收入，这个确定性也是非常强。电梯服务的台数超过了3.3万台，今年我们在电梯的市场化外拓方面，电梯维保原先局限于在我们深耕的常州、苏州等区域，今年有节奏、有计划、有步骤的推进一些我们深耕城市的电梯维保业务的拓展。因为经过了两年多能力的打造、运营能力的磨炼，应该说具备了一定的条件，相信今年电梯业务的拓展还会取得一个比较好的成果。这两项业务较2022年都会有不错的增长，并且会产生较为确定的利润增长，这个是我们公司未来发展的情况。

而展望未来业务拓展的一些想法和措施：第一，关于收并购。应该说在过去几年中，我们对收并购方面一直是采取了积极并稳妥的策略，所以这个策略至少站在这个时间节点来看，我们觉得还是成功的。既补充了公司的业务线，增加了业务的收入，补充了我们相应的业务方面的短板，同时也控制了风险，对未来的发展也能提供一定帮助。但是并不代表现在这种形势下面我们也不再进行了，我们刚才尤总也说了，未来我们会继续寻觅一些机会，会坚持我们收并购的标准和要求。当然，区域可能会更加聚焦，业态可能会更加聚焦。原先可能就是一个并购公司，我们未来可能会优秀的住宅物业，比如说非居里面的商业和医院等等的业态，包括我们团餐等等。在业态和区域方面可能会更加聚焦，要求可能会更加严格。因为这个时候是困难的时候，但同时也是有机会的时候。

第二，项目拓展还是我们主要的业务来源。2022年我们通过竞标方式获得的合约面积大约是2400万方，第三方的面积超过了95%，全年第三方的竞标拓展面积为历年的新高，并且超过了一半的第三方竞标业绩是由非住宅来贡献。非住宅拓展面积超过了我们2022年和2021年两年非住宅竞标拓展面积之和，在2022年良好的努力下，即便2023年市场环境还不是特别明朗，我们依然有信心。

一，新盘拓展还是我们主要的方向。一方面能够取得不错的盈利，同时也能规避很大的风险，所以我们还是始终在质量和数量方面，我们还是以质量为主，注重外拓的质量。

二，品牌优势区域进行存量市场的拓展。因为拓展并不仅仅是为了收入，还要为了运营，在我们深耕的区域、在我们品牌优势的区域我们要进入。像常州我们也做了很多二手房的拓展，也取得了不错的效果。当然我们前几年也在一些区域做了二手存量市场的拓展，但是效果不是非常好，我相信也是这个行业的特点。所以我们会做，但是可能会更加谨慎，可能会更加聚焦，我们能够让业主、能够让企业、能够让项目几方都能共赢的这样项目来拓展。

三，联合并购子公司进行非居的拓展。整合赋能、资源互补、充分发挥多方优势，这个是我们过去一年一直孜孜不倦在做的业务。我们并不仅仅是买一个公司，我们是要充分发挥大家子公司的特点和我们公司的优势，实现1+1大于2这样的结果。

四，我们在聚焦沪宁线主要城市大后勤业务的拓展。今年我们也在吸纳行业里面的优秀的人，在组建团队，在聚焦一些我们优势的区域进行业务的拓展。

我们原先做的比较好的联合市拓公司发挥的比较好。作为一家拥有多元业务服务公司，新城悦服务我们强调联合市拓这些政策，将团餐、物业（后面将要聚焦的几个业态，比如医院物业、商业物业等等）进行多元组合，业态涉及到住宅、非居。2023年联合市拓将更加范围落地，比如我们原先负责物业拓展的同事都会接受团餐业务拓展的培训，同时接受团餐项目信息的线索搜集和整合，对团餐业务拓展机会进行判断。 

Q2：2022年公司毛利率有所下降，未来这种情况是会持续还是会有回升？此外，2022年公司的美元债又进行了1.72亿元的减值损失，2023年预计是不是还会进一步减值？ 

左卫：关于毛利率的，确实公司核心业务的毛利率在2022年有一些调整，主要还是体现在基础物业服务方面。主要的原因有以下几方面：

第一，并购子公司的毛利率相对不高，拉低了集团基础物业服务的整体毛利率。2022年并购子公司数量达到了11家，收入占比已经达到了27%，但并购子公司的毛利率还不到20%。

第二，为进一步提升物业服务品质，让客户有良好的服务感受，2022年公司进行了持续的成本投入，尤其在客户感受较为直接的一些地方，比如说保洁、维修、绿化、客户响应等方面，2022年公司在上述方面的投入较2021年均有较大幅度的增长。

第三，2022年交付时间在两年以上的住宅项目数量占比达到67%，该比例较2021年增长明显。交付时间在两年以内的住宅项目，电梯、智能化（道闸、可视对讲、监控室、周界报警）、绿化等专项业务均在质保期内，两年质保期一过，上述专项业务涉及的相关维保、养护成本就需要物业来承担。

第四，为了应对疫情的反复，全国各地均加强了对社区消杀和出入口管理的要求。2022年公司为此增加了大量的支出，这里面包括防疫物资的购买，以及增配相应的物业服务人员，延长物业服务人员的工作时间等而支付的大量人工成本，包括加班费。

总体而言，公司一直力求在服务品质和利润追求方面达到一种良性的平衡。当然，我们也注意到公司的基础物业服务毛利率虽同比有所下降，但从行业来看，公司在管住宅的平均物业费单价相对不高，但利润率其实并不算低。未来我们希望一在保证我们应有的服务品质的基础上，基础物业服务的毛利率保持在20%到25%的区间。

关于美元债的，2022年中国的房地产形势依然不乐观，爆雷房企数量还在进一步增加，导致公司持有的美元债价格进一步下探。截止2022年末，公司持有的美元债市场价格较购买价格已经下跌了八成多，2023年美元债进一步减值的空间已经非常小了，而且国家进一步稳定房地产发展政策的不断出台，以及部分爆雷房企积极推进债务重组计划，相信2023年中国的房地产行业基本面会启稳回升，公司持有的美元债的损失不排除在2023年可以转回的可能性。

根据我们对市场跟进来看，一季度末公司持有的美元债市场价格较2022年底大约已经上涨了110万美元，甚至公司持有的个别美元债有较大可能在2023年如期兑付。

总之，由于市场价格的波动，美元债对公司2021年和2022年的业绩均造成了一定影响，但从2023年开始，公司将彻底摆脱美元债影响，轻装前行。 

Q3：公司2022年在社会团餐方面表现不俗，请问公司在社区增值服务方面2023年的重点发展方向，以及各业务板块的一些策略是什么？未来两年是否有计划进入其他一些新赛道？

尤建峰：的确，2022年我们在电梯和团餐方面有不错的表现，我们电梯方面其实主要还是我们有机的一些增长，我们没有做并购，主要是我们新交付的电梯变成在管状态，再加上我们特别是电梯公司进入到了电梯的老楼加装的市场，所以它会有一些比较好的增长的态势。

随着我们未来电梯交付的越来越多，而且有越来越多的电梯从原来质保期的状态变成正常维保的状态，电梯板块增长的确定性还是非常高的。前面戚总也提到，我们电梯公司总部的电梯管理团队已经有十余位同事，除了我们对于两个合资公司进行管理之外，我们电梯公司总部也在做信息化和整体对于公司拓展方面，以及我们开辟老楼加装市场方面起到非常大的推动作用，在全力整合我们整个电梯两个合资公司，所以未来的增长潜能会越来越大。

而且，我们在2023年随着老楼加装、维保拓展的力度，我们相信电梯还是非常重要的增长动力的来源。

在团餐我们在总部目前成立了大概十余人的团队，目前主要是做一些联合的市场拓展，以及配合总部做一些信息化平台。现在平台的第一个版本已经上线在试点，已经几十个项目在试点，主要是用于监测我们每个项目日常的经营情况。如果在经营方面有一些异常变动的时候，我们运营方面可以做快速的响应，去解决现场的一些问题，让我们的餐厅能够有更好的经营的业绩。

所以我们目前对于对于团餐和电梯这两个业务是花了很大的精力，希望能够通过总部建立核心的管理团队，能够把我们的能力逐步沉淀到总部这样一个层级，使得我们整个这两个业务板块的子公司能够逐步融合成我们新城悦一个整体，让它的核心竞争力能够更好地发挥作用，把我们的业务能够做的更扎实。

相应地，我们在未来的几年时间里面，可能未来两至三年，还是会把重心放在电梯和团餐这两个主要的业务板块方面。把它们的能力能够逐步沉淀到我们总部来，这个是我们要做的特别重要的一个工作。

当然，我们现在在社区的增值服务方面其实也在做一些尝试，都是和我们的云柜团队有一定结合的业务。因为我们云柜团队是经历过市场上的非常激烈的竞争的，这个团队非常成熟。我们想和云柜团队结合，方向在于线上线下联合运营的思路。就是我们把我们小区的业主的会员体系能够逐步建立起来，和我们小区周边的商户能够做一些链接，线上线下来做一些连通。周边的商户和我们的云柜也能够做一些广告方面的链接，做一些会员运营方面的工作，这个是刚刚在起步。

另外，云柜是一个设备运营做的非常好、非常成熟系统的团队，所以我们也在逐步开展社区里面的一些可以基于设备运营的业务板块。包括充电设备、包括直饮水机，包括其他一些可以产生收入的设备，包括售货机这样一些东西，这个也是在起步阶段。

原来我们充电业务其实也在做，现在我们通过云柜这样一个团队结合起来，可能会有一些更好的运营的效率的提升。我们认为该板块能够为我们整个社区的业主带来更加可靠的服务的供应。另外就是我们通过这种相对无人化的高效的运营，在相对低成本的情况下，也能够提供可靠服务的同时，能够有一些财务方面的收益。

总结来看，其实我们可能暂时在我们三年的战略规划落地前，不会进入一些新的赛道，而且其实我们这次的战略研讨的主基调也是基于我们目前现有的业务，尝试做一些业务的排序，然后做一些重点业务发展的区别化的管理模式，可能不会选择一些新的社区增值服务的赛道进去。

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